包租代管能接住誰？又有哪些族群被漏掉？ 崔媽媽：這二類人連看屋機會都沒有！｜好宅報報
更新時間Yahoo奇摩房地產編輯部
在「大租賃時代」，政府將包租代管視為居住正義的萬靈丹，但在光鮮口號下，第一線實則險象環生。身障租客聽信建議申請租補，竟因政策互斥導致低收入戶資格遭取消，痛失救命錢，僵化制度將不同族群硬塞進同一套制度，導致高齡與精障者依然求助無門。由於現行法律缺漏，導致惡意欠租、亮槍威脅的租霸橫行 ，甚至出現高額解約金的合約陷阱 ，租屋市場充滿掠奪與博弈。本期「好宅報報」將揭開政策失靈的真面目，面對法規不足與詐騙夾殺下 ，房東房客該如何自保？
【文／Angela】包租代管與社會住宅，近年被視為改善台灣租屋問題的重要工具，但在第一線社福現場，居住仍是最難被解決的一關，尤其當高齡者、身心障礙者、單親家庭、受暴婦女等弱勢族群，各自面對不同程度的排斥與急迫性，卻往往被放進同一套制度中處理。崔媽媽基金會居住扶助部主任馮麗芳數度直擊高齡與精障弱勢族甚至連看屋機會都沒有；崔媽媽基金會執行長呂秉怡提醒，若無清楚區分哪些族群應由哪一種居住工具優先承接，再多方案，也難以真正接住最脆弱的人。
「很多長輩打電話崔媽媽基金會求援，第一句話都是『我真的已經很努力找過房子了。』」馮麗芳轉述，但接下來往往是房東直接掛電話，或以「已經租出去了」婉拒，讓長輩們甚至連看屋的機會都沒有。
台灣今年正式邁入超高齡化社會，但在實務上，許多高齡者卻卡在制度與市場的夾縫中。馮麗芳指出，《住宅法》第4條列出12類優先保障的經濟或社會弱勢身分，卻也讓不少「介於邊緣」的高齡者被排除在外。初步估計，全台約有82萬戶高齡者居住在無電梯的老公寓四、五樓，行動受限，卻因名下有房產或所得略高於門檻，即使有能力與意願另行租屋，也常在第一步就被市場拒於門外。
馮麗芳指出，在租屋現場，高齡者與身心障礙者是最難被接受的兩類族群。肢體障礙者常因環境不友善而被排斥，精神障礙者則被擔心影響鄰里安寧；高齡者更經常被聯想到囤積、突發狀況與後續處理風險。即便透過包租代管或社會住宅管道，許多人仍在第一關就被刷掉。
「有些案主真的只是想要一個安穩的地方住，但連被選進看屋名單的機會都沒有。」她說。又或者像是受暴婦女，在居住上則具有高度急迫性，但緊急時往往只能先安置在旅館，再重新回到漫長的找房過程，即使成功媒合社會住宅，也無法即時入住，需等待並完成體檢等程序。
呂秉怡指出，台灣的社會安全網納入民政、警政、住都等多個部門，試圖接住脆弱家庭，但居住往往只是其中一小塊，並非優先被處理的問題。實務上，不少社工對住宅議題並不熟悉，社工養成訓練中也較少涵蓋居住專業。「對弱勢族群來說，吃可以省吃儉用，但房租是最剛性的支出。」他直言，當居住不穩，後續衍生的照顧、就業與生活問題，很難真正解決。
誰能先留在租屋市場？ 誰需要被制度優先接住？
在呂秉怡看來，現階段的關鍵不在於資源不足，而在於不同居住工具，適合承接的對象並不相同。他提出一條清楚的居住光譜，租屋市場能承接的族群就應留在市場，容易被市場排斥、反覆找不到房子的人，則需要公共系統優先介入。
例如，年輕人或育有子女的家庭，透過租金補貼進入一般租屋市場，反而有機會取得較好的居住品質；帶著孩子的單親媽媽，若能透過包租代管作為橋梁，並由社福單位協助溝通與支持，整體風險相對可控。對於高齡者與身心障礙者，尤其是已被市場長期排斥、幾乎找不到房子的族群，呂秉怡認為，社會住宅應優先承接，甚至納入終身居住的思考，而非設定年限後再要求搬離。
「發放補貼，其實是最容易的事。」他強調，真正困難的是，如何把租屋市場撐起來，同時把高齡居住照顧好，而不是把所有人都推進同一種制度裡。
撐住制度的關鍵是人 暖心包租業者值得鼓勵
不過兩人也觀察到，在租屋現場，確實有部分包租代管業者願意多做一步。
馮麗芳分享，一名罹癌女性出院後無法工作、存款用盡，被前房東要求退租，最後是包租代管業者「大管家」主動將屋源轉介給社福單位，暫時解決燃眉之急；台中總管家租賃住宅業者甚至自掏腰包幫助弱勢，背生病無法下樓的老奶奶租客去醫院，「當然希望社會上這樣有雞婆特質的人越多，租屋市場會更好，而不是只追求賺錢獲利的金融巨鱷。」
在崔媽媽社工團隊協助下，案主入住前已先籌齊簽約金與租金，後續也協助申請低收入戶資格、老人年金與相關補助，避免欠租風險。「要真正撐住這樣的弱勢族群，需要長期且持續的關心。」馮麗芳坦言，有些高齡長者因失智出現囤積行為，甚至過世後，仍需由基金會協助清理屋況，只為了保住願意再租給弱勢族群的稀缺屋源。
呂秉怡指出，近年願意租給弱勢的友善屋源確實慢慢增加，但整體需求仍遠高於供給。「台灣目前很多努力，來自個人的選擇，而不是制度本身。」他以日本為例，透過居住協議會整合找屋、修繕、照顧與欠租保險，讓風險由制度吸收，而非丟給單一房東或業者承擔，「當我們習慣把居住視為附屬議題，就很難撐起真正有效的社會安全網。」
面對社會住宅數量仍不足的現況，呂秉怡認為，新增來源不該只停留在政府自己蓋社宅。他指出，「以房養老」其實可能成為增加社會住宅的解方之一，透過制度設計，讓高齡者安心居住，同時讓房屋在未來成為公共居住資源，而不只是單純的金融商品。唯有當包租代管、社會住宅與租金補貼，各自回到適合的位置，居住才可能成為真正的安全網，而不是一道道篩選門檻。
